Selama bertahun-tahun, persoalan kepemilikan rumah di Indonesia selalu diringkas dalam satu istilah: backlog perumahan. Angka backlog kerap dijadikan dasar kebijakan, seolah-olah akar masalahnya adalah kurangnya produksi rumah. Maka solusi yang ditawarkan pun hampir selalu sama: bangun lebih banyak rumah.
Namun, jika ditelaah lebih jujur dan mendalam, muncul pertanyaan penting:
benarkah Indonesia kekurangan rumah, atau justru rumah tidak terdistribusi secara adil?
Dalam perspektif properti syariah dan ekonomi Islam, pertanyaan ini sangat krusial. Sebab Islam memandang bahwa persoalan ekonomi pada dasarnya bukan terletak pada produksi, melainkan pada pemerataan (distribusi).
Memahami Backlog: Data yang Perlu Dikritisi
Secara umum, backlog perumahan dihitung dari selisih antara:
- Jumlah keluarga
- Jumlah unit rumah yang tersedia
Pendekatan ini terlihat sederhana, tetapi menyimpan kelemahan mendasar, karena tidak memperhitungkan struktur kepemilikan.
Dalam realitas di lapangan, kita menemukan fakta bahwa:
- Banyak individu memiliki lebih dari satu rumah
- Banyak rumah:
- Tidak dihuni
- Dijadikan instrumen investasi
- Diperjualbelikan kembali (rumah second) berkali-kali
- Rumah-rumah baru lebih mudah diakses pemilik modal dibanding masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah
Artinya, jumlah rumah secara fisik bisa mencukupi, tetapi akses kepemilikan tidak merata.
Backlog akhirnya lebih menggambarkan ketimpangan akses, bukan semata kekurangan bangunan.
Produksi Tanpa Pemerataan: Solusi yang Keliru
Mendorong produksi rumah tanpa memperbaiki sistem distribusi justru berpotensi:
- Menaikkan harga tanah
- Memperbesar spekulasi properti
- Menguntungkan segelintir pihak yang sudah memiliki aset
Dalam kondisi ini, rumah tidak lagi diposisikan sebagai:
kebutuhan dasar (papan)
melainkan berubah menjadi:
komoditas investasi dan alat akumulasi kekayaan
Akibatnya, masyarakat yang seharusnya menjadi target utama penyediaan rumah justru semakin tertinggal.
Akar Masalah Kepemilikan Rumah di Indonesia
Jika ditarik ke hulu, persoalan kepemilikan rumah sesungguhnya berkaitan dengan beberapa hal struktural berikut.
1. Harga Tanah yang Melambung Tidak Wajar
Kenaikan harga tanah di banyak wilayah:
- Tidak sebanding dengan kenaikan pendapatan masyarakat
- Lebih didorong oleh spekulasi dan penahanan lahan
Tanah diperlakukan sebagai aset pasif yang disimpan, bukan dimanfaatkan.
Padahal dalam prinsip keadilan Islam, tanah memiliki fungsi sosial, bukan sekadar objek akumulasi.
2. Beban Pajak Berlapis dalam Properti
Dalam proses kepemilikan rumah, masyarakat dibebani berbagai pungutan:
- Pajak pembelian
- Pajak penjualan
- Biaya administrasi
- Pajak tahunan
Beban ini pada akhirnya:
- Dimasukkan ke harga jual
- Dibayar oleh end-user
- Membuat rumah semakin tidak terjangkau
Alih-alih memudahkan kepemilikan kebutuhan dasar, sistem ini justru memperberat.
3. Sistem Ribawi dalam Pembiayaan Rumah
Sistem kepemilikan rumah berbasis riba menimbulkan banyak persoalan:
- Harga rumah menjadi jauh lebih mahal akibat bunga jangka panjang
- Total harga tidak transparan
- Adanya denda dan risiko penyitaan
Dalam banyak kasus, rumah:
- Tidak benar-benar “dimiliki”
- Menjadi beban finansial puluhan tahun
- Menggerus stabilitas ekonomi keluarga
Dari sudut pandang syariah, kondisi ini bertentangan dengan prinsip keadilan dan kemaslahatan.
4. Daya Beli Masyarakat yang Lemah
Masalah rumah tidak bisa dipisahkan dari:
- Lapangan kerja
- Pendapatan
- Stabilitas ekonomi riil
Selama daya beli masyarakat lemah:
- Subsidi tidak akan efektif
- Produksi rumah tetap tidak terjangkau
- Ketimpangan terus berulang
Perspektif Sistem Ekonomi Islam: Masalahnya Distribusi, Bukan Kelangkaan
Islam memiliki pandangan yang sangat tegas dalam hal pemenuhan kebutuhan dasar manusia.
Ekonomi Islam memandang bahwa:
- Sumber daya alam di bumi mencukupi manusia
- Ketimpangan terjadi karena distribusi yang tidak adil
- Penumpukan aset pada sebagian kecil masyarakat menciptakan kesenjangan
Akibat distribusi yang timpang, sebagian masyarakat gagal memenuhi kebutuhan pokok:
- Sandang
- Pangan
- Papan
Bukan karena bumi tidak mampu menyediakan,
tetapi karena sistem ekonomi tidak mengatur pemerataan secara adil.
Seharusnya Properti Syariah sebagai Solusi Pemerataan
Konsep properti syariah sejatinya bukan sekadar “tanpa bank” atau “tanpa bunga”. Ia membawa paradigma yang berbeda:
- Rumah sebagai kebutuhan dasar, bukan komoditas spekulatif
- Akad yang jelas dan transparan
- Harga yang disepakati di awal
- Tanpa bunga, denda, dan penyitaan
- Hubungan penjual–pembeli yang adil
Dalam ekosistem properti syariah yang ideal:
- Kepemilikan rumah diarahkan untuk dihuni
- Spekulasi diminimalkan
- Akses dibuka seluas mungkin bagi masyarakat
Inilah bentuk nyata dari pemerataan kepemilikan papan.
Mengubah Paradigma Kebijakan Perumahan
Jika persoalan perumahan terus dilihat sebagai “kurang rumah”, maka:
- Solusi akan selalu berhenti di produksi
- Angka backlog bisa turun
- Tapi ketimpangan tetap ada
Namun jika paradigma diubah menjadi:
rumah tidak terdistribusi secara adil
Maka arah kebijakan akan bergeser ke:
- Pengendalian kepemilikan berlebih
- Pengaturan harga tanah
- Sistem pembiayaan yang adil
- Peningkatan daya beli masyarakat
Rumah, Keadilan, dan Keberkahan
Rumah bukan sekadar bangunan.
Ia adalah pondasi keluarga, pendidikan, dan masa depan generasi.
Dalam perspektif properti syariah, solusi kepemilikan rumah tidak cukup dengan membangun sebanyak-banyaknya, tetapi dengan:
- Pemerataan
- Keadilan
- Sistem kepemilikan yang manusiawi dan bermartabat
Selama distribusi tidak dibenahi, backlog hanyalah angka.
Tetapi ketika pemerataan diwujudkan, rumah akan kembali pada hakikatnya:
tempat tinggal yang membawa ketenangan dan keberkahan.
👉 Jika Anda tertarik memahami lebih jauh konsep rumah tanpa riba dan kepemilikan properti sesuai syariah, silakan baca artikel-artikel edukasi lainnya atau konsultasikan kebutuhan properti Anda bersama kami.